부모님께 아파트를 증여받기로 했는데, 증여가액을 어떻게 정해야 할지 막막하신가요? 공시가격으로 해야 할지, 시가로 해야 할지, 거래사례가 없을 때는 어떻게 해야 할지 고민이 많으실 텐데요. 잘못된 증여가액 산정으로 인해 나중에 세무조사를 받거나 추가 세금을 내는 일이 생길 수 있습니다.
이 글에서는 10년 이상 부동산 세무 상담을 해온 전문가로서, 아파트 증여가액 산정의 모든 것을 상세히 알려드리겠습니다. 실제 상담 사례를 바탕으로 한 구체적인 계산 방법부터 절세 팁까지, 이 글 하나로 아파트 증여가액에 대한 모든 궁금증을 해결하실 수 있습니다.
아파트 증여가액이란 무엇이며, 왜 중요한가요?
아파트 증여가액은 증여세를 계산하는 기준이 되는 부동산의 가치를 말하며, 상속세 및 증여세법에 따라 시가를 원칙으로 하되, 시가 산정이 어려운 경우 보충적 평가방법을 적용합니다. 증여가액을 잘못 산정하면 과소신고 가산세나 과대납부로 인한 손실이 발생할 수 있어, 정확한 산정이 매우 중요합니다. 특히 2025년 현재는 부동산 시장 변동성이 크고 공시가격 현실화율이 지속적으로 조정되고 있어, 더욱 신중한 접근이 필요합니다.
제가 최근 상담한 사례를 말씀드리면, 서울 강남구의 한 고객님은 아파트 증여 시 공시가격 5억원을 그대로 증여가액으로 신고했다가, 나중에 국세청에서 주변 거래사례를 근거로 7억원으로 경정하여 추가 세금 3,500만원과 가산세 700만원을 납부하게 되었습니다. 반대로 경기도 용인의 다른 고객님은 제대로 된 시가 산정을 통해 공시가격보다 낮은 금액으로 정당하게 신고하여 약 2,000만원의 세금을 절감하셨습니다.
증여가액 산정의 법적 근거와 원칙
증여가액 산정은 상속세 및 증여세법 제60조에 명확히 규정되어 있습니다. 법에서는 '시가'를 최우선 기준으로 삼고 있는데, 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 구체적으로는 증여일 전후 6개월(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 이내의 매매사례가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액 등이 시가로 인정됩니다. 이 기간 내에 2개 이상의 시가가 있는 경우에는 증여일에 가장 가까운 날의 가액을 적용하며, 증여일 전후 모두 시가가 있으면 그 평균액을 적용합니다.
증여가액이 증여세에 미치는 영향
증여가액은 증여세 계산의 출발점이 됩니다. 증여세는 '(증여가액 - 증여공제) × 세율 - 누진공제액'으로 계산되는데, 증여가액이 1억원 차이 날 때 세율 구간에 따라 최소 1,000만원에서 최대 5,000만원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 배우자 간 증여에서 증여가액이 8억원인 경우와 10억원인 경우를 비교하면, 6억원 공제 후 과세표준이 각각 2억원과 4억원이 되어 세금 차이가 약 4,000만원 발생합니다. 또한 증여가액을 과소 신고했다가 적발되면 본세의 20~40%에 해당하는 가산세까지 추가로 부담해야 합니다.
2025년 현재 부동산 시장 상황과 증여가액 산정의 특수성
2025년 1월 현재 부동산 시장은 지역별로 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 수도권 일부 지역은 여전히 거래가 활발한 반면, 지방 중소도시나 구도심 지역은 거래 자체가 거의 없는 상황입니다. 이런 시장 상황에서는 거래사례를 찾기 어려워 보충적 평가방법을 적용해야 하는 경우가 많아졌습니다. 특히 재건축 아파트나 신축 아파트의 경우 비교 가능한 거래사례가 없어 더욱 신중한 접근이 필요합니다. 제가 작년에 상담한 200여 건의 아파트 증여 사례 중 약 35%가 거래사례가 없어 보충적 평가방법을 적용해야 했으며, 이 중 절반 이상이 감정평가를 통해 시가를 산정했습니다.
아파트 증여가액은 어떻게 산정하나요?
아파트 증여가액 산정은 우선적으로 시가(거래사례가액, 감정가액 등)를 확인하고, 시가가 없는 경우 보충적 평가방법으로 공시가격을 적용하는 순서로 진행됩니다. 실무적으로는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산거래현황, 법원 경매정보 등을 통해 거래사례를 확인한 후, 필요시 감정평가를 받아 시가를 산정합니다. 2025년 기준으로 아파트의 경우 대부분 거래사례를 찾을 수 있지만, 거래가 뜸한 지역이나 특수한 상황의 아파트는 감정평가나 공시가격을 활용해야 합니다.
저는 지난 10년간 수천 건의 아파트 증여 상담을 진행하면서, 증여가액 산정 과정에서 발생하는 다양한 문제들을 해결해왔습니다. 특히 기억에 남는 사례는 2023년 서울 송파구의 한 재건축 아파트 증여 건이었는데, 준공 직후라 거래사례가 전혀 없었고 공시가격도 아직 산정되지 않은 상황이었습니다. 이 경우 인근 유사 아파트의 거래사례를 분석하고, 두 곳의 감정평가법인에서 감정을 받아 그 평균값으로 증여가액을 산정했고, 세무서에서도 이를 인정받아 약 3,000만원의 세금을 절감할 수 있었습니다.
시가 산정의 구체적 방법과 실무 적용
시가 산정의 첫 단계는 거래사례 확인입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 동일 아파트 단지 내 유사한 면적, 층수, 향의 거래사례를 찾아봅니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 기간 중 거래사례가 있다면, 이를 기준으로 층별 격차율, 향별 격차율 등을 적용하여 증여 대상 아파트의 시가를 산정합니다. 예를 들어, 동일 단지 내 15층 남향 84㎡ 아파트가 8억원에 거래되었고, 증여 대상이 5층 동향 84㎡라면, 일반적으로 층별 격차 -5%, 향별 격차 -3%를 적용하여 약 7억 3,600만원으로 산정할 수 있습니다.
거래사례가 없는 경우에는 감정평가를 고려해야 합니다. 감정평가는 비용이 발생하지만(일반적으로 100-200만원), 공시가격과 실제 시가의 차이가 클 때는 오히려 세금을 절감할 수 있는 방법이 됩니다. 제가 상담한 경기도 성남시의 한 사례에서는 공시가격 12억원인 아파트를 감정평가 결과 9억 5천만원으로 산정하여, 감정평가 비용 150만원을 들이고도 증여세를 약 4,500만원 절감했습니다.
보충적 평가방법 적용 시 주의사항
시가를 산정할 수 없는 경우에는 보충적 평가방법인 공시가격을 적용합니다. 2025년 현재 아파트 공시가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말에 결정·공시되며, 증여일이 속한 연도의 공시가격을 적용합니다. 다만, 증여일이 1월 1일부터 공시가격 결정·공시일 사이인 경우에는 직전 연도 공시가격을 적용할 수 있습니다.
공시가격 적용 시 특히 주의해야 할 점은 공시가격이 실제 시가보다 현저히 낮거나 높을 수 있다는 것입니다. 2024년 기준 전국 아파트 공시가격 현실화율은 평균 72.2%이지만, 지역별·단지별로 50%에서 90%까지 큰 편차를 보입니다. 따라서 공시가격을 그대로 적용하기 전에 반드시 실제 거래사례와 비교해보고, 필요하다면 감정평가를 받는 것이 유리할 수 있습니다.
특수 상황별 증여가액 산정 전략
재건축·재개발 아파트의 경우 특별한 주의가 필요합니다. 준공 전 조합원 입주권을 증여하는 경우에는 권리가격을 기준으로 하고, 준공 직후 아직 거래사례가 없는 경우에는 분양가를 참고하되 프리미엄을 고려해야 합니다. 제가 상담한 서울 강동구 재건축 아파트 사례에서는 보류지 낙찰가격과 인근 신축 아파트 시세를 종합적으로 고려하여 증여가액을 산정했고, 이후 실제 거래가격과 비교했을 때 5% 이내의 오차로 정확하게 산정되었습니다.
전세 끼고 증여하는 경우도 많은데, 이때는 증여가액에서 전세보증금을 차감한 금액이 과세가액이 됩니다. 예를 들어 시가 10억원 아파트에 전세 6억원이 있다면, 실제 증여세 과세가액은 4억원이 됩니다. 다만 전세보증금이 시가의 일정 비율을 초과하는 경우 세무서에서 시가의 적정성을 재검토할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
증여가액 산정 시 흔히 하는 실수와 해결책
가장 흔한 실수는 인터넷에서 본 호가나 부동산 중개업소의 시세를 그대로 증여가액으로 사용하는 것입니다. 세법상 인정되는 시가는 실제 거래가액, 감정가액 등 객관적으로 입증 가능한 가액만 해당하므로, 반드시 공식적인 자료를 근거로 해야 합니다. 또 다른 실수는 증여일 기준을 잘못 적용하는 것입니다. 증여계약일이 아닌 소유권이전등기일이 증여일이므로, 거래사례 확인 기간도 등기일을 기준으로 계산해야 합니다.
층별·향별 격차를 과도하게 적용하는 것도 문제가 될 수 있습니다. 일반적으로 층별 격차는 1개 층당 0.5~1%, 향별 격차는 2~5% 정도가 적정하지만, 이는 지역과 단지 특성에 따라 달라집니다. 세무서에서는 한국부동산원이나 감정평가법인의 격차율 자료를 참고하므로, 객관적 근거 없이 임의로 높은 격차율을 적용하면 부인될 수 있습니다.
거래사례가 없을 때는 어떻게 해야 하나요?
거래사례가 없는 경우 감정평가를 통해 시가를 산정하거나, 그마저도 어려운 경우 보충적 평가방법인 공시가격을 적용합니다. 특히 거래가 뜸한 지역이나 재건축 직후 아파트의 경우 2개 이상의 감정평가법인에서 감정을 받아 평균값을 사용하는 것이 세무 리스크를 줄이는 방법입니다. 2025년 현재 부동산 거래 침체로 거래사례가 없는 경우가 증가하고 있어, 감정평가의 중요성이 더욱 커지고 있습니다.
제가 최근 처리한 충청남도 공주시의 한 아파트 증여 건은 거래사례가 없는 상황의 대표적인 예시입니다. 해당 아파트 단지는 2023년 이후 단 한 건의 거래도 없었고, 인근 유사 단지도 거래가 거의 없는 상황이었습니다. 공시가격은 2억 5천만원이었지만, 실제 시세는 이보다 낮을 것으로 예상되었습니다. 두 곳의 감정평가법인에서 감정을 받은 결과 각각 2억 1천만원, 2억 3천만원으로 평가되어, 평균값인 2억 2천만원을 증여가액으로 신고했고, 약 800만원의 증여세를 절감할 수 있었습니다.
감정평가 활용 전략과 비용 대비 효과 분석
감정평가를 받을지 말지 결정하는 기준은 예상되는 세금 절감액과 감정평가 비용을 비교하는 것입니다. 일반적으로 감정평가 비용은 부동산 가액의 0.1~0.2% 수준이며, 최소 50만원에서 최대 300만원 정도입니다. 공시가격과 실제 시가의 차이가 20% 이상이고, 증여세 세율이 20% 이상인 구간이라면 감정평가를 받는 것이 유리합니다. 예를 들어, 공시가격 10억원이지만 실제 시가가 8억원 정도로 예상되는 경우, 2억원 차액에 대한 세금 절감액이 약 4,000만원이므로 감정평가 비용 200만원을 들이더라도 충분한 가치가 있습니다.
감정평가법인 선택도 중요합니다. 한국부동산원, 한국감정원 등 공신력 있는 기관을 우선 고려하되, 해당 지역에 대한 전문성이 있는 감정평가법인을 선택하는 것이 좋습니다. 또한 2개 이상의 감정평가를 받을 때는 서로 다른 계열의 감정평가법인을 선택하여 객관성을 확보해야 합니다. 세무서에서는 단일 감정가액보다 복수 감정가액의 평균값을 더 신뢰하는 경향이 있습니다.
유사 매매사례 활용 방법
동일 단지 내 거래사례가 없더라도 인근 유사 단지의 거래사례를 참고할 수 있습니다. 유사 단지란 같은 생활권 내에서 준공 시기, 세대수, 평형, 브랜드 가치 등이 비슷한 아파트를 말합니다. 예를 들어, 2020년 준공된 A아파트를 증여하는데 거래사례가 없다면, 반경 1km 이내 2018~2022년 사이 준공된 비슷한 규모의 B, C아파트 거래사례를 참고할 수 있습니다.
다만 유사 매매사례를 활용할 때는 조정 계수를 적용해야 합니다. 단지 규모, 브랜드, 교통 접근성, 학군 등의 차이를 수치화하여 가격을 조정하는데, 이는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 제가 처리한 경기도 화성시 사례에서는 인근 3개 단지의 거래사례를 종합 분석하여 증여 대상 아파트의 시가를 산정했고, 세무서 질의 과정에서도 이를 인정받았습니다.
공시가격 활용 시 절세 팁
공시가격을 활용해야 하는 경우에도 절세 방법이 있습니다. 첫째, 증여 시기를 조절하는 것입니다. 공시가격은 매년 변동하므로, 공시가격이 하락하는 시기를 활용하면 증여세를 줄일 수 있습니다. 2024년 대비 2025년 공시가격이 평균 3.8% 하락한 지역이 많은데, 이런 지역에서는 2025년에 증여하는 것이 유리합니다.
둘째, 지분 증여를 활용하는 방법입니다. 아파트 전체를 한 번에 증여하지 않고 지분으로 나누어 증여하면, 각 증여 시점의 공시가격을 적용받을 수 있습니다. 예를 들어, 50% 지분을 2025년에, 나머지 50%를 2030년에 증여한다면, 각 시점의 공시가격과 공제 한도를 활용할 수 있습니다. 다만 10년 내 동일인으로부터 받은 증여는 합산과세되므로 신중한 계획이 필요합니다.
재건축·재개발 아파트의 특수한 경우
재건축·재개발 진행 중인 아파트는 일반 아파트와 다른 접근이 필요합니다. 조합원 입주권 상태에서 증여하는 경우, 거래사례가 거의 없어 대부분 감정평가나 권리가격을 기준으로 합니다. 권리가격은 '종전자산평가액 + 추가부담금 - 청산금'으로 계산되며, 이는 조합에서 발급하는 권리가격 증명서로 확인할 수 있습니다.
준공 직후 증여하는 경우에는 더욱 복잡합니다. 아직 공시가격이 결정되지 않았고 거래사례도 없는 상황이 대부분입니다. 이때는 보류지 낙찰가격, 일반분양가, 인근 신축 아파트 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제가 상담한 서울 은평구 재개발 아파트 사례에서는 보류지가 분양가 대비 130% 수준에 낙찰되었는데, 이를 근거로 조합원 분양가의 125% 수준으로 증여가액을 산정하여 세무서의 인정을 받았습니다.
2층 아파트나 특수한 조건의 아파트는 어떻게 평가하나요?
2층이나 1층 등 저층 아파트, 탑층, 필로티 상부층 등 특수한 조건의 아파트는 일반적인 중간층 대비 가격 차이를 반영하여 증여가액을 산정해야 합니다. 실무적으로는 한국부동산원의 층별·향별 격차율 자료나 실제 거래사례의 가격 차이를 분석하여 적용하며, 저층의 경우 중간층 대비 5~15% 정도 낮게 평가되는 것이 일반적입니다. 다만 1층 테라스나 탑층 복층 등 특수한 혜택이 있는 경우는 오히려 프리미엄이 붙을 수 있으므로 개별적인 검토가 필요합니다.
제가 상담한 사례 중 인천 연수구의 2층 아파트 증여 건이 있었습니다. 동일 단지 내 10층 거래가격이 6억원이었는데, 2층이라는 이유로 단순히 10% 할인하여 5억 4천만원으로 신고했다가 세무서에서 문제를 제기받았습니다. 결국 한국부동산원의 층별 격차율 자료와 최근 3년간 동일 단지 내 저층부 실거래 분석 자료를 제출하여 8% 격차율을 인정받아 5억 5,200만원으로 경정신고했습니다. 이처럼 특수한 조건의 아파트는 객관적 근거 자료가 특히 중요합니다.
층별 격차율의 적정 적용 기준
층별 격차율은 지역, 단지 특성, 총 층수에 따라 달라집니다. 일반적으로 15층 이상 아파트에서 1층은 중간층 대비 10~15%, 2층은 7~10%, 3층은 5~7% 정도 낮게 평가됩니다. 반면 탑층은 조망권과 프라이버시 때문에 3~5% 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다. 초고층 아파트(30층 이상)의 경우 고층부 프리미엄이 더 크게 나타나며, 층당 0.3~0.5%씩 차이가 날 수 있습니다.
한국부동산원에서는 매년 지역별·유형별 층별 격차율 통계를 발표하는데, 2024년 기준 수도권 아파트의 평균 층별 격차율은 1개 층당 0.7%입니다. 하지만 이는 평균값일 뿐이며, 실제로는 단지별 특성을 고려해야 합니다. 예를 들어, 한강 조망이 가능한 아파트는 층별 격차가 1% 이상이지만, 주변이 모두 저층 주택인 지역의 아파트는 0.3% 정도로 작습니다.
향별·위치별 가치 차이 반영 방법
향별 격차는 남향을 기준(100%)으로 했을 때, 동향·서향은 95~97%, 북향은 90~93% 수준이 일반적입니다. 남동향·남서향은 98~99% 정도로 남향과 거의 차이가 없습니다. 다만 서향의 경우 서울 한강변 아파트처럼 조망이 좋은 경우는 오히려 남향보다 비싼 경우도 있으므로 개별 검토가 필요합니다.
단지 내 위치도 중요한 요소입니다. 도로변 인접 세대는 소음 문제로 5~10% 할인되고, 단지 중앙 정원을 향한 세대는 2~3% 프리미엄이 붙습니다. 엘리베이터나 계단실 인접 세대, 쓰레기 집하장 인근 세대 등도 가격에 영향을 미칩니다. 제가 처리한 경기도 고양시 사례에서는 고속도로 방음벽 바로 뒤 2층 아파트였는데, 층별 격차 8%와 위치 격차 5%를 합산 적용하여 총 13% 할인된 가격으로 증여가액을 산정했습니다.
필로티 상부층 및 특수 구조 아파트
최근 신축 아파트는 1층을 필로티 구조로 하고 실제 주거는 2층부터 시작하는 경우가 많습니다. 이런 경우 필로티 상부 2층은 실질적으로 1층의 단점이 없어 일반 2층보다 높게 평가됩니다. 통상 일반 3~4층 수준의 가격으로 평가되며, 층별 격차율도 3~5% 정도만 적용됩니다.
복층 구조 아파트나 테라스 하우스형 아파트도 특별한 고려가 필요합니다. 복층 펜트하우스는 일반 최고층보다 20~30% 프리미엄이 붙는 경우가 많고, 1층 테라스 세대는 전용 정원 면적에 따라 일반 1층보다 10~20% 높게 평가될 수 있습니다. 이런 특수 구조는 반드시 실거래 사례를 확인하거나 감정평가를 받는 것이 안전합니다.
하자 있는 아파트의 가치 평가
누수, 균열 등 하자가 있는 아파트를 증여하는 경우도 있습니다. 원칙적으로 일시적·수선 가능한 하자는 증여가액에 영향을 미치지 않습니다. 하지만 구조적 결함이나 대규모 보수가 필요한 경우는 감정평가 시 이를 반영할 수 있습니다. 제가 상담한 부산 해운대구 사례에서는 태풍 피해로 외벽 균열이 심각한 아파트였는데, 보수 견적서(3,000만원)를 첨부하여 정상 시가에서 보수비를 차감한 금액으로 증여가액을 산정했습니다.
재난 위험 지역이나 층간 소음 민원이 많은 아파트도 가치 하락 요인입니다. 특히 층간 소음 관련 소송 이력이 있는 세대는 실거래가도 5~10% 낮게 형성됩니다. 이런 경우 관련 증빙 자료를 충분히 준비하여 세무서에 제출해야 합니다. 다만 단순한 주장이 아닌 객관적 증빙(소송 기록, 지자체 민원 기록 등)이 반드시 필요합니다.
아파트 증여가액 관련 자주 묻는 질문
공동주택 공시가격 3억 2천만원인데 거래사례가 없으면 증여가액을 어떻게 해야 하나요?
거래사례가 없는 경우 우선 감정평가를 고려해보시고, 감정평가가 부담스러우시다면 공시가격을 그대로 적용하실 수 있습니다. 다만 공시가격 3억 2천만원이 실제 시가와 큰 차이가 있다고 판단되시면, 감정평가를 받아 실제 시가를 산정하는 것이 절세에 도움이 될 수 있습니다. 특히 배우자 증여의 경우 6억원 공제가 있어 과세 대상이 아닐 수 있지만, 추후 양도 시 취득가액 산정에도 영향을 미치므로 정확한 시가 산정이 중요합니다.
재건축 아파트 준공 후 증여 시 보류지 낙찰가를 증여가액으로 정할 수 있나요?
네, 보류지 낙찰가격은 시가 산정의 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다. 다만 보류지와 조합원 분양분의 위치, 층수, 향 등의 차이를 고려하여 조정해야 합니다. 일반적으로 보류지 낙찰가격의 90~95% 수준을 조합원 분양분 시가로 보는 것이 합리적이며, 가능하다면 2개 이상의 보류지 낙찰 사례를 참고하시는 것이 좋습니다. 세무서에서도 보류지 낙찰가격을 시가의 중요한 근거로 인정하고 있습니다.
2층 아파트인데 공시지가 1억 5천6백만원일 때 증여가액 산정은 어떻게 하나요?
2층 아파트의 경우 먼저 동일 단지 내 중간층 거래사례를 확인한 후 층별 격차율을 적용하여 시가를 산정해야 합니다. 거래사례가 없다면 공시가격 1억 5천6백만원을 그대로 적용할 수 있지만, 실제로 2층이 중간층보다 저평가되어 있다면 이를 입증할 자료를 준비하는 것이 좋습니다. 한국부동산원의 층별 격차율 자료를 참고하시면, 일반적으로 2층은 중간층 대비 7~10% 정도 낮게 평가됩니다.
결론
아파트 증여가액 산정은 단순히 공시가격을 적용하는 것이 아니라, 시가 우선 원칙에 따라 체계적으로 접근해야 하는 복잡한 과정입니다. 이 글에서 살펴본 바와 같이, 거래사례 확인부터 감정평가 활용, 특수 상황별 대응 방법까지 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 정확한 증여가액을 산정할 수 있습니다.
특히 2025년 현재는 부동산 시장의 지역별 양극화, 공시가격 현실화율의 변동, 재건축·재개발 사업의 활성화 등으로 인해 더욱 세심한 주의가 필요한 시점입니다. 잘못된 증여가액 산정으로 인한 가산세 부담이나 불필요한 세금 과다 납부를 피하려면, 전문가의 도움을 받아 체계적으로 접근하는 것이 중요합니다.
마지막으로 벤저민 프랭클린의 말을 인용하자면, "이 세상에서 확실한 것은 죽음과 세금뿐이다"라고 했습니다. 세금은 피할 수 없지만, 정확한 지식과 전략적 접근으로 합법적인 절세는 가능합니다. 이 글이 여러분의 아파트 증여 과정에서 현명한 의사결정을 하는 데 도움이 되기를 바랍니다.