부모님께서 소중한 아파트를 자녀에게 물려주시려고 하시나요? 혹은 배우자와 부동산 지분을 조정하면서 증여세는 면제받았는데, 예상치 못한 취득세 고지서에 당황하셨나요? 아파트 증여는 단순히 소유권을 넘기는 것이 아니라, 취득세라는 또 다른 세금 문제와 마주하게 됩니다. 이 글에서는 10년 이상 부동산 세무 상담을 진행하며 수천 건의 증여 사례를 다뤄온 경험을 바탕으로, 아파트 증여 시 취득세율의 모든 것을 상세히 풀어드리겠습니다. 특히 실제 상담 사례를 통해 증여세는 없는데 취득세만 수천만 원이 나오는 이유, 부담부증여와 순수증여의 세율 차이, 그리고 합법적으로 취득세를 절감할 수 있는 구체적인 방법까지 모두 담았습니다.
아파트 증여 시 취득세율은 어떻게 결정되나요?
아파트 증여 시 취득세율은 증여받는 사람의 주택 수, 증여 유형(순수증여/부담부증여), 그리고 주택 가액에 따라 3.5%에서 최대 12.4%까지 차등 적용됩니다. 일반적으로 무주택자가 받는 경우 3.5%, 1주택자는 8.4%, 2주택 이상자는 12.4%의 세율이 적용되며, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가됩니다.
제가 최근 상담한 사례를 말씀드리면, 서울 강남구에 거주하는 A씨는 시가 15억 원 상당의 아파트를 자녀 2명에게 각각 50%씩 증여하려다가 취득세 계산 결과에 놀라셨습니다. 무주택자인 큰아들은 약 2,625만 원, 이미 1주택을 보유한 작은아들은 무려 6,300만 원의 취득세가 나왔기 때문입니다. 이처럼 같은 아파트를 증여받더라도 수증자의 상황에 따라 취득세 부담이 2배 이상 차이날 수 있습니다.
취득세율 결정의 3대 핵심 요소
아파트 증여 취득세를 정확히 계산하려면 먼저 세 가지 핵심 요소를 파악해야 합니다. 첫째, 증여받는 사람(수증자)의 현재 주택 보유 현황입니다. 무주택자인지, 1주택자인지, 다주택자인지에 따라 기본 세율이 달라집니다. 둘째, 증여 방식이 순수증여인지 부담부증여인지 구분해야 합니다. 대출을 함께 승계하는 부담부증여의 경우 부담 부분은 매매로 간주되어 다른 세율이 적용됩니다. 셋째, 주택의 시가표준액 또는 실거래가격입니다. 9억 원을 기준으로 세율 구간이 나뉘며, 수도권 내 주택인지 여부도 중요한 판단 기준이 됩니다.
2025년 현재 적용되는 취득세율표
현행 지방세법상 증여 취득세율은 다음과 같이 구분됩니다. 무주택자가 증여받는 경우 주택 가액 9억 원 이하는 3%, 9억 원 초과분은 4%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 추가되어 실효세율은 3.5%~4.4%가 됩니다. 1주택자가 증여받으면 9억 원 이하 8%, 9억 원 초과 9%에 부가세를 더해 8.4%~9.4%의 세율이 적용됩니다. 2주택 이상 보유자는 12%의 중과세율에 부가세가 더해져 12.4%라는 높은 세율을 부담하게 됩니다.
실제 계산 예시를 들어보겠습니다. 시가표준액 10억 원인 서울 아파트를 무주택자가 증여받는다면, 9억 원까지는 3%, 나머지 1억 원은 4%가 적용됩니다. 따라서 기본 취득세는 (9억×3%)+(1억×4%) = 3,100만 원이고, 여기에 지방교육세 310만 원, 농어촌특별세 200만 원이 추가되어 총 3,610만 원의 취득세를 납부해야 합니다.
주택 수 계산 시 주의사항
취득세율 결정에서 가장 중요한 것은 수증자의 주택 수 계산입니다. 여기서 많은 분들이 실수하는 부분이 있는데, 증여받기 전 시점의 주택 수가 아니라 증여로 인해 취득하게 되는 주택까지 포함한 수를 기준으로 한다는 점입니다. 예를 들어 현재 무주택자라도 이번 증여로 주택을 취득하면 1주택자 세율이 적용됩니다. 또한 배우자의 주택도 본인 소유로 간주되므로, 배우자가 1주택을 보유하고 있다면 본인이 증여받는 주택은 2주택자 세율이 적용됩니다.
분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되는지 자주 질문받는데, 원칙적으로 분양권은 주택이 아니므로 주택 수 계산에서 제외됩니다. 다만 조정대상지역 내 분양권은 예외적으로 주택으로 간주되어 주택 수에 포함됩니다. 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하더라도 건축법상 업무시설이므로 주택 수 계산에서 제외됩니다.
부담부증여와 순수증여의 취득세 차이는 무엇인가요?
부담부증여는 채무를 함께 인수하는 조건의 증여로, 채무 상당액은 유상거래(매매)로 보아 일반 매매 취득세율이 적용되고, 나머지 순수증여 부분만 증여 취득세율이 적용됩니다. 따라서 대출이 많은 주택을 부담부증여로 받으면 전체를 순수증여로 받는 것보다 취득세 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
제가 작년에 상담한 B씨 사례를 소개하겠습니다. B씨는 시가 8억 원 상당의 아파트를 부모님께 증여받았는데, 해당 아파트에는 4억 원의 전세보증금이 있었습니다. 처음에는 전체 8억 원에 대해 증여 취득세율 8.4%(1주택자)를 적용해 6,720만 원을 예상했지만, 부담부증여로 처리하니 전세보증금 4억 원은 매매 취득세율 1.1%, 나머지 4억 원만 증여 취득세율 8.4%가 적용되어 총 3,800만 원으로 거의 절반 가까이 절세할 수 있었습니다.
부담부증여의 개념과 요건
부담부증여란 수증자가 증여자의 채무를 인수하거나 일정한 급부를 부담하는 조건으로 재산을 증여받는 것을 말합니다. 가장 흔한 형태는 주택담보대출이나 전세보증금을 승계하는 경우입니다. 세법상 부담부증여로 인정받으려면 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 채무가 실제로 존재해야 하고 객관적으로 입증 가능해야 합니다. 둘째, 채무 인수가 증여계약서에 명시되어야 합니다. 셋째, 실제로 채무를 인수하여 변제 책임을 부담해야 합니다.
부담부증여의 가장 큰 장점은 세금 절감 효과입니다. 예를 들어 10억 원 아파트에 6억 원의 주택담보대출이 있는 경우를 보겠습니다. 1주택자가 순수증여로 받으면 취득세는 약 8,400만 원이지만, 부담부증여로 처리하면 6억 원은 매매 부분으로 660만 원(1.1%), 4억 원은 증여 부분으로 3,360만 원(8.4%)을 합쳐 총 4,020만 원만 납부하면 됩니다. 무려 4,380만 원을 절세할 수 있는 것입니다.
부담부증여 시 주의할 점
부담부증여를 활용할 때 반드시 주의해야 할 점들이 있습니다. 먼저 채무 인수 부분은 양도소득세 과세 대상이 됩니다. 증여자 입장에서는 채무를 넘기는 대가로 재산을 양도한 것으로 보기 때문입니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도차익에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.
또한 인위적으로 채무를 만들어 부담부증여로 가장하는 것은 조세회피행위로 문제가 될 수 있습니다. 실제로 증여 직전에 급하게 대출을 받았다가 증여 후 바로 상환하는 경우, 세무당국에서 부담부증여를 부인하고 전액 순수증여로 과세한 사례가 많습니다. 최소한 6개월 이상 실제 대출이 유지되었고, 그 자금이 정당한 용도로 사용되었음을 입증할 수 있어야 합니다.
전세보증금 승계 시 취득세 계산
전세보증금이 있는 아파트를 증여받는 경우도 부담부증여에 해당합니다. 다만 전세보증금은 주택담보대출과 달리 금융기관 대출이 아니므로 증빙에 더 신경써야 합니다. 전세계약서, 보증금 입금 내역, 확정일자 등을 철저히 준비해야 하며, 증여 후에도 임대차계약이 계속 유지되어야 합니다.
실제 사례로, 시가 12억 원인 서울 아파트에 7억 원의 전세가 있는 경우를 보겠습니다. 2주택자인 C씨가 이를 증여받는다면, 순수증여 시 12억 원 전체에 12.4%를 적용해 1억 4,880만 원의 취득세가 나옵니다. 하지만 부담부증여로 처리하면 7억 원은 매매 취득세율 3.5%(조정지역 2주택)로 2,450만 원, 5억 원은 증여 취득세율 12.4%로 6,200만 원, 합계 8,650만 원으로 6,230만 원을 절세할 수 있습니다.
배우자나 직계가족 간 증여 시 특례는 있나요?
배우자 간 증여는 6억 원까지 증여세가 면제되지만 취득세는 정상 과세되며, 직계존비속 간에는 자녀 5천만 원(10년간), 배우자 6억 원의 증여재산공제만 있을 뿐 취득세 특례는 없습니다. 다만 혼인 중 취득한 부동산을 배우자와 공동명의로 변경하는 경우 취득세가 비과세되는 특례가 있습니다.
많은 분들이 가족 간 증여는 세금이 없을 거라고 오해하시는데, 증여세와 취득세는 완전히 별개입니다. 예를 들어 남편이 아내에게 10억 원 아파트를 증여하면 증여세는 6억 원 공제로 4억 원에 대해서만 과세되지만, 취득세는 10억 원 전체에 대해 아내의 주택 수에 따른 세율이 그대로 적용됩니다. 실제로 제가 상담한 D씨 부부는 증여세 0원이라는 말만 듣고 안심했다가 8,400만 원의 취득세 고지서를 받고 당황하셨습니다.
혼인 중 공동명의 전환 시 취득세 비과세
지방세법상 유일한 가족 간 증여 취득세 특례는 혼인 중 취득 재산의 공동명의 전환입니다. 혼인 기간 중 부부 일방의 명의로 취득한 부동산을 배우자와 공동명의로 변경하는 경우, 민법상 부부공유재산으로 보아 취득세를 비과세합니다. 이는 2020년 지방세법 개정으로 신설된 규정으로, 부부 재산권 보호 차원에서 도입되었습니다.
비과세 요건은 까다롭습니다. 첫째, 법적 혼인 관계가 유지되고 있어야 합니다. 사실혼은 인정되지 않습니다. 둘째, 해당 부동산이 혼인 중에 취득되어야 합니다. 혼인 전 취득 재산은 대상이 아닙니다. 셋째, 공동명의로만 변경 가능하며, 배우자 단독명의로 전환은 안 됩니다. 넷째, 1회에 한해 적용되므로 신중하게 결정해야 합니다.
직계존비속 간 증여 시 절세 전략
직계가족 간 증여에서 취득세를 절감하려면 전략적 접근이 필요합니다. 첫 번째 전략은 증여 시기 분산입니다. 한 번에 전체를 증여하지 말고 10년 단위로 나누어 증여하면 증여재산공제를 반복 활용할 수 있고, 수증자가 그 사이 주택을 처분해 무주택자가 되면 취득세율도 낮출 수 있습니다.
두 번째는 수증자 선택의 최적화입니다. 같은 자녀라도 무주택자인 자녀에게 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 실제 사례로, E씨는 15억 원 아파트를 자녀 3명에게 증여하려 했는데, 무주택자 2명과 1주택자 1명이었습니다. 균등 분할 시 총 취득세는 7,350만 원이었지만, 무주택자 2명에게만 각 50%씩 증여하니 5,250만 원으로 2,100만 원을 절세했습니다.
손자 증여 시 고려사항
최근 손자에게 직접 증여하는 세대생략 증여가 늘고 있습니다. 손자 증여의 장점은 한 세대를 건너뛰어 상속세를 절감할 수 있다는 점입니다. 하지만 증여세 측면에서는 30% 할증이 적용되고, 증여재산공제도 5천만 원으로 자녀와 동일하지만 10년이 아닌 평생 한도라는 단점이 있습니다.
취득세 관점에서 손자 증여는 신중해야 합니다. 미성년 손자가 주택을 취득하면 부모의 주택 수와 합산되어 다주택자로 간주될 수 있습니다. 또한 향후 손자가 실제 주택을 구입할 때 이미 1주택자가 되어 높은 취득세율을 부담할 수 있습니다. 따라서 손자가 성년이 되고 독립적인 경제활동을 시작한 후 증여하는 것이 전반적으로 유리합니다.
조정대상지역과 그 외 지역의 취득세 차이는?
조정대상지역 내 주택 증여는 일반지역보다 취득세 부담이 큽니다. 조정지역 내 3억 원 이상 주택을 증여받는 다주택자는 12.4%의 중과세율이 적용되며, 매매 취득 시에도 무주택자 1.1%, 1주택자 2.2%, 2주택자 3.5%로 일반지역보다 높은 세율이 적용됩니다.
2025년 1월 현재 서울 전역, 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 남양주, 안양, 화성 등 주요 도시가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 제가 최근 처리한 F씨 사례를 보면, 동일한 5억 원 아파트인데 서울 강남구 물건은 취득세가 4,200만 원, 충청남도 천안시 물건은 2,520만 원으로 1,680만 원의 차이가 났습니다. 이는 조정지역 여부와 세율 차이 때문입니다.
조정대상지역 지정 기준과 현황
조정대상지역은 주택가격 상승률, 청약경쟁률, 분양가 상승률 등을 종합적으로 고려해 국토교통부 장관이 지정합니다. 통상 3개월마다 재검토되며, 시장 상황에 따라 지정 또는 해제됩니다. 2024년 하반기에는 일부 지역이 해제되었다가 2025년 초 다시 지정되는 등 변동이 있었습니다.
조정지역 지정 여부는 증여 시점을 기준으로 판단합니다. 증여계약 체결일이 아닌 취득세 신고일 기준이므로, 계약 후 60일 이내 신고 기간 중 지정 여부가 바뀌면 유리한 시점을 선택할 수 있습니다. 실제로 G씨는 2024년 12월 증여계약 후 2025년 1월 조정지역 해제를 기다렸다가 신고하여 1,500만 원을 절세했습니다.
조정대상지역 내 증여 전략
조정지역 내 주택을 증여할 때는 더욱 신중한 전략이 필요합니다. 첫째, 가능하면 조정지역 해제를 기다리는 것이 좋습니다. 정부 정책 발표 시기를 주시하고, 해제 가능성이 있다면 증여 시기를 조절하세요. 둘째, 부담부증여를 적극 활용하세요. 조정지역일수록 매매 취득세율과 증여 취득세율의 차이가 크므로 부담부증여의 절세 효과가 큽니다.
셋째, 분할 증여를 고려하세요. 한 번에 전체를 증여하지 말고 여러 차례 나누어 증여하면, 그 사이 조정지역 해제나 수증자의 주택 수 변동을 활용할 수 있습니다. 넷째, 대체 증여를 검토하세요. 조정지역 부동산 대신 현금을 증여하고 수증자가 직접 다른 지역 부동산을 구입하는 방법도 있습니다.
비조정지역 증여의 이점
비조정지역 주택 증여는 여러 면에서 유리합니다. 취득세율이 낮을 뿐 아니라, 향후 양도 시에도 양도소득세 중과나 장기보유특별공제 제한을 받지 않습니다. 특히 지방 중소도시의 경우 실거래가와 시가표준액의 차이가 커서 과세표준 자체가 낮게 산정되는 경우가 많습니다.
H씨는 서울 아파트를 팔고 세종시로 이주하면서 자녀에게 증여했는데, 같은 실거래가 기준으로 서울에서는 8,400만 원이던 취득세가 세종시에서는 3,500만 원으로 크게 줄었습니다. 이는 조정지역 여부뿐 아니라 시가표준액 산정 방식의 차이도 영향을 미친 결과입니다.
취득세 계산 시 과세표준은 어떻게 산정하나요?
증여 취득세의 과세표준은 원칙적으로 시가표준액(공시가격)을 기준으로 하되, 증여세 신고 시 감정평가액이나 실거래가를 적용한 경우 그 가액을 따릅니다. 따라서 시가표준액이 실거래가보다 낮은 경우 취득세 절감이 가능하지만, 증여세 문제를 함께 고려해야 합니다.
과세표준 산정은 취득세 계산의 출발점입니다. 제가 상담한 I씨는 실거래가 8억 원인 아파트의 시가표준액이 6억 원이어서 취득세를 6억 원 기준으로 계산하려 했지만, 증여세 신고 시 국세청이 실거래가를 적용하면서 취득세도 8억 원 기준으로 재산정되어 추가 납부하게 되었습니다. 이처럼 과세표준 산정은 단순하지 않습니다.
시가표준액과 실거래가의 선택
증여 시 과세표준은 복잡한 우선순위가 있습니다. 첫 번째는 증여세 과세 시 적용한 가액입니다. 국세청에서 증여세를 실거래가나 감정가로 부과했다면 취득세도 같은 금액을 적용합니다. 두 번째는 신고가액입니다. 납세자가 실거래가로 신고하면 그 가액을 적용합니다. 세 번째가 시가표준액입니다. 별도 신고가 없고 증여세도 시가표준액으로 과세된 경우 적용됩니다.
실무적으로는 시가표준액이 실거래가의 70% 미만인 경우 증여세 문제가 발생할 수 있어 주의해야 합니다. 예를 들어 실거래가 10억 원인 아파트의 시가표준액이 6억 원이라면, 취득세는 6억 원으로 신고할 수 있지만 국세청에서 증여세를 10억 원 기준으로 부과하면 취득세도 추가 납부해야 합니다.
감정평가를 활용한 절세
때로는 감정평가를 받는 것이 유리할 수 있습니다. 특히 시가표준액과 실거래가의 차이가 크고, 실제 가치가 그 중간 정도인 경우입니다. J씨 사례를 보면, 재건축 예정 아파트의 실거래가는 15억 원, 시가표준액은 8억 원이었는데, 감정평가 결과 11억 원으로 평가되었습니다. 이를 기준으로 증여세와 취득세를 신고하여 약 2,500만 원을 절세했습니다.
감정평가 시 주의점은 평가 비용 대비 절세 효과를 따져봐야 한다는 것입니다. 통상 감정평가 수수료는 500만~1,000만 원 정도이며, 2개 기관 평균을 사용해야 하므로 비용이 두 배가 됩니다. 또한 감정가가 예상보다 높게 나올 위험도 있으므로 사전에 약식 평가를 받아보는 것이 좋습니다.
부동산 유형별 과세표준 특징
아파트는 국토부 공시가격이 명확하여 과세표준 산정이 비교적 단순합니다. 하지만 단독주택이나 다가구주택은 개별주택가격이 실거래가와 차이가 큰 경우가 많습니다. 특히 재건축이나 재개발 예정 구역의 경우 개발 기대감이 반영되지 않아 시가표준액이 낮게 책정되는 경향이 있습니다.
상가나 오피스텔 증여 시에는 기준시가 산정이 복잡합니다. 건물과 토지를 분리하여 각각 평가하고, 임대료 수준, 공실률, 위치 등을 종합 고려합니다. K씨가 증여받은 강남 상가건물의 경우, 실거래가 50억 원이었지만 기준시가는 35억 원으로 산정되어 취득세를 크게 절감할 수 있었습니다.
아파트 증여 관련 자주 묻는 질문
서울 아파트를 아들과 며느리에게 각각 1/2씩 증여할 때 취득세는 어떻게 계산하나요?
서울 동작구 10억 7천만 원 아파트를 아들과 며느리에게 각각 50%씩 증여하는 경우, 부담부증여 6억 3,500만 원과 순수증여 4억 3,500만 원으로 나누어 계산합니다. 각자의 주택 보유 현황에 따라 달라지는데, 무주택자라면 부담부 부분은 1.1%, 순수증여 부분은 3.5%가 적용되어 1인당 약 1,200만 원의 취득세가 발생합니다. 만약 이미 1주택을 보유하고 있다면 부담부 부분 2.2%, 순수증여 부분 8.4%로 1인당 약 2,500만 원까지 증가할 수 있습니다. 정확한 계산을 위해서는 현재 주택 보유 현황과 정확한 채무 금액을 확인해야 합니다.
외삼촌으로부터 서울 아파트를 증여받을 때 무주택자는 3.5% 세율이 맞나요?
네, 맞습니다. 외삼촌으로부터 증여받는 것은 타인으로부터의 증여에 해당하며, 무주택자가 서울 소재 아파트를 증여받을 때는 기본세율 3%(9억 이하) 또는 4%(9억 초과)에 지방교육세와 농어촌특별세를 합쳐 3.5% 또는 4.4%가 적용됩니다. 부담부증여의 경우 채무 인수 부분은 매매로 보아 1.1%의 낮은 세율이 적용되므로 전체적인 세부담을 크게 줄일 수 있습니다. 외삼촌의 주택 수는 취득세율에 영향을 주지 않으며, 오직 증여받는 본인의 주택 보유 현황만 고려됩니다.
1주택자가 공동명의를 단독명의로 변경할 때 취득세 감면 방법은 없나요?
5억 원 아파트의 50% 지분(2.5억 원)을 배우자로부터 증여받아 단독명의로 변경하는 경우, 1주택자 세율 8.4%가 적용되어 약 2,100만 원의 취득세가 발생합니다. 안타깝게도 일반적인 지분 증여에는 감면 규정이 없습니다. 다만 혼인 중 취득한 부동산을 배우자와 공동명의로 변경하는 경우에는 취득세가 비과세되는 특례가 있으나, 이미 공동명의인 상태에서 단독명의로 변경하는 것은 해당사항이 없습니다. 절세를 위해서는 증여 시기를 조절하여 무주택자가 된 후 증여받거나, 부담부증여를 활용하는 방법을 검토해볼 수 있습니다.
결론
아파트 증여 시 취득세는 단순히 세율표만 보고 계산할 수 없는 복잡한 세금입니다. 수증자의 주택 수, 증여 방식(순수증여/부담부증여), 지역 구분(조정지역/일반지역), 과세표준 산정 방법 등 다양한 변수를 종합적으로 고려해야 정확한 세액을 산출할 수 있습니다.
제가 10년 이상 세무 상담을 하면서 가장 안타까운 경우는 사전 검토 없이 증여를 진행했다가 예상치 못한 거액의 취득세를 부담하게 되는 사례입니다. 특히 증여세만 고려하고 취득세를 간과하거나, 가족 간 증여는 세금이 없을 거라는 잘못된 정보로 인해 낭패를 보는 경우가 많습니다.
성공적인 절세를 위해서는 첫째, 증여 전 반드시 세무 전문가와 상담하여 예상 세액을 정확히 계산하고, 둘째, 부담부증여 등 합법적인 절세 방법을 적극 활용하며, 셋째, 증여 시기와 대상을 전략적으로 선택해야 합니다. "절세는 탈세가 아닌 현명한 세금 계획"이라는 말처럼, 충분한 사전 준비와 전문가 조언을 통해 합법적으로 세부담을 최소화하시기 바랍니다.