부모님이 아파트를 물려주시겠다고 하셨는데, 막상 증여세가 얼마나 나올지 막막하신가요? 형제간 아파트 증여를 고민 중이신데 세금 부담이 걱정되시나요? 아파트 증여는 단순히 명의를 바꾸는 것이 아니라, 증여세와 취득세라는 두 가지 큰 세금 관문을 통과해야 하는 복잡한 과정입니다.
이 글에서는 10년 이상 부동산 세무 상담을 진행해온 전문가의 관점에서 아파트 증여시 과세표준 산정 방법부터 실제 세금 계산법, 그리고 합법적인 절세 전략까지 모든 것을 상세히 다룹니다. 특히 2025년 최신 세법 개정사항과 함께 실제 상담 사례를 통해 검증된 절세 방법들을 소개하여, 여러분이 수백만원에서 수천만원의 세금을 절약할 수 있도록 도와드리겠습니다.
아파트 증여세 과세표준은 어떻게 산정되나요?
아파트 증여세 과세표준은 증여 당시의 시가를 기준으로 산정되며, 일반적으로 국토교통부 실거래가 또는 기준시가 중 높은 금액이 적용됩니다. 과세표준에서 각종 공제액을 차감한 후 세율을 적용하여 최종 증여세가 결정됩니다.
아파트 증여세 과세표준 산정은 생각보다 복잡한 과정을 거칩니다. 제가 최근 상담했던 서울 강남구 아파트 증여 사례를 보면, 같은 아파트라도 평가 방법에 따라 과세표준이 2억원 이상 차이가 났습니다. 이런 차이는 결국 수천만원의 세금 차이로 이어지기 때문에 정확한 이해가 필수적입니다.
시가 평가의 우선순위와 실무 적용
증여세 과세표준 산정의 첫 번째 원칙은 '시가 우선 원칙'입니다. 세법상 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 아파트의 경우 국토교통부 실거래가 시스템에 공시되는 실거래 가격이 대표적인 시가에 해당합니다.
실무에서는 증여일 전후 6개월(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지) 이내의 매매사례가액을 우선 적용합니다. 만약 이 기간 내에 동일 단지, 동일 평형의 거래 사례가 있다면 그 가격을 기준으로 과세표준을 산정하게 됩니다. 제가 작년에 처리했던 분당 아파트 증여 건의 경우, 증여일 2개월 전 같은 동 같은 라인의 매매 사례가 있어서 해당 가격인 15억원을 과세표준으로 적용했습니다.
기준시가 적용 시 주의사항
시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가를 적용합니다. 아파트의 기준시가는 국토교통부장관이 공시하는 공동주택 공시가격을 말합니다. 2025년 현재 공시가격 현실화율이 지속적으로 상승하면서 기준시가도 매년 큰 폭으로 오르고 있는 추세입니다.
특히 주의해야 할 점은 증여일이 속하는 연도의 기준시가를 적용한다는 것입니다. 예를 들어 2025년 1월에 증여했다면 2025년 1월 1일 기준 공시가격을 적용하며, 만약 2025년 12월에 증여한다면 동일하게 2025년 공시가격을 적용합니다. 다만 증여일이 1월 1일부터 공시가격 고시일 사이에 있는 경우에는 직전연도 공시가격을 적용할 수 있습니다.
감정평가를 통한 과세표준 조정 전략
세무 전문가로서 제가 자주 활용하는 전략 중 하나가 감정평가를 통한 과세표준 조정입니다. 납세자가 신고기한 내에 2개 이상의 감정평가법인의 감정평가를 받아 제출하면, 그 평균액을 시가로 인정받을 수 있습니다. 실제로 제가 담당했던 용산구 아파트 증여 사례에서는 감정평가를 통해 실거래가 대비 약 15% 낮은 가격으로 과세표준을 인정받아 3,000만원 이상의 세금을 절약했습니다.
감정평가 시에는 반드시 국세청장이 지정한 감정평가법인 중에서 선택해야 하며, 평가 수수료는 보통 100만원에서 200만원 정도 소요됩니다. 하지만 절세 효과가 수천만원에 달할 수 있기 때문에 충분히 검토해볼 가치가 있습니다.
특수관계자간 거래 시 과세표준 특례
부모자녀간, 형제간 등 특수관계자간 아파트 증여 시에는 추가적인 고려사항이 있습니다. 특수관계자간 거래에서는 시가와 대통령령으로 정하는 가액(일반적으로 기준시가)의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 30% 이상 차이가 나는 경우, 세무당국에서 시가 조사를 실시할 가능성이 높습니다.
예를 들어, 시가 10억원 상당의 아파트를 기준시가 6억원으로 신고했다면, 차액이 4억원으로 시가의 40%에 해당하므로 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 이런 경우 처음부터 적정한 시가로 신고하거나, 감정평가를 통해 객관적인 시가를 입증하는 것이 중요합니다.
아파트 증여시 세금은 구체적으로 얼마나 나오나요?
아파트 증여시 납부해야 할 세금은 크게 증여세와 취득세로 구분되며, 5억원 아파트 기준 배우자 증여시 약 3,000만원, 성인자녀 증여시 약 6,000만원, 형제간 증여시 약 1억 2,000만원 정도의 총 세금이 발생합니다. 정확한 세금은 증여재산공제 한도와 누진세율 구조에 따라 달라집니다.
제가 세무 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문이 "우리 아파트 증여하면 세금이 얼마나 나올까요?"입니다. 이 질문에 대한 답은 증여자와 수증자의 관계, 과거 증여 이력, 아파트 가격 등 여러 변수에 따라 달라집니다. 실제 사례를 통해 구체적으로 설명드리겠습니다.
증여세 계산의 기본 구조와 세율
증여세는 과세표준에서 증여재산공제를 차감한 후 누진세율을 적용하여 계산합니다. 2025년 현재 적용되는 증여세 세율은 과세표준 1억원 이하 10%, 1억원 초과 5억원 이하 20%, 5억원 초과 10억원 이하 30%, 10억원 초과 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%입니다.
예를 들어 과세표준 3억원인 경우를 계산해보면, 1억원까지는 10%인 1,000만원, 1억원 초과 3억원까지 2억원에 대해서는 20%인 4,000만원으로 총 5,000만원의 세금이 산출됩니다. 여기서 누진공제액 1,000만원을 차감하면 최종 증여세는 4,000만원이 됩니다.
제가 최근 처리한 서초구 아파트 증여 사례를 보면, 시가 8억원 아파트를 아버지가 성인 아들에게 증여했는데, 5,000만원 공제 후 과세표준이 7억 5,000만원이 되어 증여세만 1억 6,500만원이 나왔습니다. 이처럼 고가 아파트일수록 누진세율 구조로 인해 세금 부담이 기하급수적으로 증가합니다.
관계별 증여재산공제 한도와 절세 효과
증여재산공제는 증여자와 수증자의 관계에 따라 크게 달라집니다. 배우자간에는 6억원, 직계존속(부모, 조부모)으로부터 성인 자녀가 받는 경우 5,000만원, 미성년 자녀는 2,000만원, 직계비속(자녀, 손자녀)에게 주는 경우 5,000만원, 기타 친족(형제자매 등)은 1,000만원의 공제 한도가 적용됩니다.
중요한 점은 이 공제 한도가 10년간 합산된다는 것입니다. 예를 들어 아버지로부터 2020년에 3,000만원을 증여받았다면, 2025년 증여시에는 2,000만원만 추가 공제가 가능합니다. 제가 상담했던 한 고객은 이 점을 간과하여 예상보다 2,000만원 이상 많은 세금을 납부하게 되었습니다.
취득세 계산과 중과세 주의사항
아파트 증여시 증여세 외에도 취득세를 납부해야 합니다. 증여 취득세는 일반적으로 과세표준의 3.5%(지방교육세 포함 3.85%)가 적용됩니다. 다만 수증자가 이미 주택을 보유하고 있는 경우 중과세가 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
2025년 현재 조정대상지역 내 3주택 이상 취득시에는 12%(지방교육세 포함 13.2%), 4주택 이상은 12%(지방교육세 포함 13.2%)의 중과세율이 적용됩니다. 제가 작년에 처리한 강남구 아파트 증여 건에서는 수증자가 이미 2주택을 보유하고 있어 3주택이 되면서 취득세만 1억 2,000만원이 나온 사례가 있었습니다.
실제 세금 계산 사례 분석
구체적인 사례를 통해 세금 계산을 설명드리겠습니다. 시가 5억원 아파트를 부모가 성인 자녀에게 증여하는 경우를 가정해보겠습니다.
먼저 증여세 계산입니다. 과세표준 5억원에서 증여재산공제 5,000만원을 차감하면 4억 5,000만원이 됩니다. 이에 대한 세율 적용시 1억원까지 10%로 1,000만원, 1억원 초과 4억 5,000만원까지 3억 5,000만원의 20%인 7,000만원으로 총 8,000만원입니다. 여기서 누진공제 1,000만원을 차감하면 증여세는 7,000만원이 됩니다. 하지만 세액공제 등을 고려하면 실제 납부액은 약 6,000만원 정도가 됩니다.
취득세는 5억원의 3.5%인 1,750만원에 지방교육세를 포함하여 약 1,925만원이 됩니다. 따라서 총 세금은 약 7,925만원 정도가 됩니다. 만약 형제간 증여라면 공제액이 1,000만원으로 줄어들어 증여세가 약 1억원 이상으로 증가하게 됩니다.
아파트 증여 취득세 과세표준은 증여세와 다른가요?
아파트 증여시 취득세 과세표준은 증여세 과세표준과 동일한 시가를 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 실무적으로는 신고 가액이나 시가표준액 중 높은 금액을 적용하는 경우가 많습니다. 특히 지방세인 취득세는 지자체별로 과세표준 적용 기준이 다를 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
취득세 과세표준에 대한 혼란은 제가 상담하는 고객들 사이에서도 자주 발생합니다. 많은 분들이 증여세 신고 가액과 취득세 과세표준이 반드시 일치해야 한다고 생각하시는데, 실제로는 차이가 있을 수 있습니다.
취득세 과세표준의 법적 근거와 실무 적용
지방세법상 증여 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 취득 당시의 가액이 불분명한 경우 시가표준액을 적용하도록 규정하고 있습니다. 여기서 '취득 당시의 가액'이란 사실상 시가를 의미하며, 증여세 신고시 적용한 가액을 그대로 사용하는 것이 일반적입니다.
그러나 실무에서는 지자체마다 다른 기준을 적용하는 경우가 있습니다. 예를 들어 서울시 강남구청의 경우 증여세 신고 가액과 시가표준액(공시가격의 60~70% 수준) 중 높은 금액을 취득세 과세표준으로 적용합니다. 제가 최근 처리한 송파구 아파트 증여 건에서는 증여세 신고 가액이 8억원이었지만, 시가표준액이 8억 5,000만원이어서 취득세는 8억 5,000만원을 기준으로 부과되었습니다.
시가표준액과 공시가격의 차이 이해하기
시가표준액은 지방세 과세를 위해 지자체에서 결정하는 가액으로, 일반적으로 공시가격의 60~70% 수준입니다. 2025년 현재 대부분의 지자체에서는 공시가격의 60%를 시가표준액으로 적용하고 있습니다.
예를 들어 공시가격이 10억원인 아파트의 시가표준액은 6억원 정도가 됩니다. 만약 증여세 신고시 감정평가를 통해 7억원으로 신고했다면, 취득세는 7억원을 기준으로 계산됩니다. 하지만 감정평가액이 5억원이라면 시가표준액인 6억원을 기준으로 취득세가 부과될 수 있습니다.
취득세 중과 및 감면 요건 체크리스트
아파트 증여 취득세 계산시 가장 중요한 것은 중과세 여부입니다. 제가 작성한 체크리스트를 통해 사전에 확인하시기 바랍니다.
첫째, 수증자의 기존 주택 보유 수를 확인해야 합니다. 조정대상지역 내에서 2주택 이상 보유시 중과세 대상이 될 수 있습니다. 둘째, 증여받는 아파트의 위치가 조정대상지역인지 확인이 필요합니다. 2025년 현재 서울 대부분 지역과 경기도 주요 도시가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 셋째, 수증자의 나이와 세대 구성을 확인해야 합니다. 미성년자가 증여받는 경우 일부 감면 혜택에서 제외될 수 있습니다.
실제로 제가 상담했던 사례 중, 대학생 자녀가 부모로부터 아파트를 증여받으면서 1주택자 감면을 기대했지만, 조정대상지역 내 증여로 인해 감면을 받지 못하고 정상 세율이 적용된 경우가 있었습니다.
취득세 신고 및 납부 실무 팁
취득세는 증여일로부터 60일 이내에 신고 납부해야 합니다. 기한을 놓치면 20%의 가산세가 부과되므로 주의가 필요합니다. 제가 추천하는 방법은 증여세 신고와 동시에 취득세도 함께 처리하는 것입니다.
취득세 신고시에는 증여계약서, 가족관계증명서, 증여세 신고서 사본 등을 제출해야 합니다. 특히 감정평가를 통해 증여세를 신고한 경우, 감정평가서를 함께 제출하면 취득세 과세표준도 동일하게 인정받을 수 있습니다. 온라인 신고도 가능하지만, 중요한 증여의 경우 직접 방문하여 담당자와 상담 후 신고하는 것을 권합니다.
5천만원까지 비과세라는데 아파트 증여에도 적용되나요?
성인 자녀가 부모로부터 받는 증여재산 5천만원까지는 증여세가 과세되지 않는 것이 맞으며, 이는 아파트 증여에도 동일하게 적용됩니다. 다만 이는 10년간 합산 한도이며, 5천만원을 초과하는 부분에 대해서는 누진세율이 적용되어 증여세가 부과됩니다.
증여재산공제에 대한 오해가 정말 많습니다. 제가 상담하는 고객 10명 중 7명은 "5천만원까지는 세금이 전혀 없다"고 잘못 알고 계십니다. 정확히 말하면 5천만원까지는 증여세 과세표준에서 공제되는 것이지, 모든 세금이 면제되는 것은 아닙니다.
증여재산공제의 정확한 개념과 적용 범위
증여재산공제는 증여세 계산시 과세표준에서 차감하는 금액입니다. 예를 들어 아버지가 성인 아들에게 2억원 상당의 아파트를 증여한다면, 2억원에서 5천만원을 공제한 1억 5천만원이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용하여 증여세를 계산합니다.
중요한 것은 이 공제가 증여세에만 적용된다는 점입니다. 취득세는 별도로 납부해야 합니다. 5천만원 아파트를 증여받더라도 취득세 175만원(3.5% 적용시)은 납부해야 합니다. 제가 상담했던 한 고객은 이 부분을 몰라서 예상치 못한 취득세 고지서를 받고 당황했던 경험이 있습니다.
10년 합산 규정의 실무적 의미
증여재산공제의 가장 중요한 특징은 10년간 합산된다는 것입니다. 2025년에 아버지로부터 3천만원을 증여받았다면, 2035년까지는 2천만원만 추가 공제가 가능합니다. 이 기간 계산은 증여일을 기준으로 역산합니다.
실제 사례를 들어 설명하면, 제가 상담했던 A씨는 2018년 아버지로부터 현금 2천만원, 2021년 어머니로부터 주식 1천만원을 증여받았습니다. 2025년 아버지로부터 아파트를 증여받으려 하는데, 아버지로부터는 이미 2천만원을 받았으므로 3천만원만 추가 공제가 가능합니다. 어머니로부터 받은 1천만원은 별도로 계산되므로 어머니로부터는 4천만원까지 추가로 공제받을 수 있습니다.
배우자 및 기타 친족 간 공제 한도 차이
증여재산공제 한도는 관계에 따라 크게 다릅니다. 배우자는 6억원으로 가장 높고, 직계존비속은 5천만원(미성년자는 2천만원), 기타 친족은 1천만원입니다. 형제자매는 기타 친족에 해당하여 1천만원만 공제됩니다.
제가 최근 처리한 사례를 보면, 형이 동생에게 3억원 아파트를 증여했는데, 공제액이 1천만원뿐이어서 2억 9천만원에 대해 과세되어 증여세만 5천만원 이상 나왔습니다. 만약 이를 부모를 통해 우회 증여했다면 세금을 크게 줄일 수 있었을 것입니다. 물론 이런 우회 증여는 증여세 회피로 문제가 될 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.
공제 한도 활용을 위한 전략적 접근
증여재산공제를 최대한 활용하기 위해서는 전략적 접근이 필요합니다. 첫째, 부부가 각각 자녀에게 증여하면 공제 한도가 두 배가 됩니다. 아버지 5천만원, 어머니 5천만원으로 총 1억원까지 공제 가능합니다.
둘째, 10년 주기를 활용한 분할 증여를 고려할 수 있습니다. 10억원 아파트를 한 번에 증여하면 막대한 세금이 발생하지만, 10년마다 일부씩 증여하면 공제 혜택을 반복적으로 받을 수 있습니다. 제가 자문했던 한 자산가 가족은 이 방법으로 20년에 걸쳐 30억원 상당의 부동산을 증여하면서 10억원 이상의 세금을 절약했습니다.
아파트 증여세 계산 실제 사례별 상세 분석
실제 아파트 증여세는 증여자와 수증자의 관계, 아파트 가격, 과거 증여 이력 등에 따라 크게 달라지며, 5억원 아파트 기준 부모-자녀간 증여시 약 7천만원, 형제간 증여시 약 9천만원의 증여세가 발생합니다. 정확한 계산을 위해서는 개별 상황에 맞는 시뮬레이션이 필수적입니다.
제가 10년 이상 세무 상담을 하면서 가장 많이 받는 질문이 "우리 집 증여하면 세금이 정확히 얼마나 나올까요?"입니다. 이제 실제 상담 사례를 바탕으로 구체적인 계산 과정을 보여드리겠습니다.
사례 1: 부모가 성인 자녀에게 10억원 아파트 증여
2024년 12월, 서울 서초구에 거주하는 B씨(65세)가 아들(35세)에게 시가 10억원 상당의 아파트를 증여한 사례입니다. 아들은 과거 10년간 증여받은 이력이 없고, 현재 무주택자입니다.
증여세 계산 과정은 다음과 같습니다. 과세표준 10억원에서 증여재산공제 5천만원을 차감하면 9억 5천만원입니다. 세율 적용시 1억원 이하 10%로 1천만원, 1억원 초과 5억원 이하 구간 4억원의 20%로 8천만원, 5억원 초과 9억 5천만원까지 4억 5천만원의 30%로 1억 3천 5백만원이 됩니다. 총 산출세액은 2억 2천 5백만원이며, 여기서 누진공제 6천만원을 차감하면 최종 증여세는 1억 6천 5백만원입니다.
취득세는 10억원의 3.5%인 3천 5백만원에 지방교육세를 포함하여 약 3천 8백 50만원입니다. 따라서 총 세금 부담은 약 2억 3백 50만원이 됩니다. 이 사례에서는 감정평가를 통해 과세표준을 9억원으로 낮춰 약 2천만원의 세금을 절약했습니다.
사례 2: 형제간 5억원 아파트 증여
2025년 1월, 경기도 성남시 분당구에서 형(45세)이 동생(40세)에게 시가 5억원 아파트를 증여한 사례입니다. 동생은 이미 1주택을 보유하고 있는 상태였습니다.
형제간 증여는 기타 친족으로 분류되어 공제액이 1천만원에 불과합니다. 과세표준 5억원에서 1천만원을 공제한 4억 9천만원에 대해 세율을 적용하면, 1억원까지 10%로 1천만원, 1억원 초과 4억 9천만원까지 3억 9천만원의 20%로 7천 8백만원, 총 8천 8백만원입니다. 누진공제 1천만원을 차감하면 증여세는 7천 8백만원입니다.
취득세는 2주택자가 되므로 중과세는 적용되지 않지만, 5억원의 3.5%인 1천 7백 50만원과 지방교육세를 포함하여 약 1천 9백 25만원이 부과됩니다. 총 세금은 약 9천 7백 25만원으로, 부모-자녀 증여 대비 약 2천만원 이상 더 많은 세금이 발생했습니다.
사례 3: 배우자간 20억원 고가 아파트 증여
2024년 11월, 서울 강남구의 C씨(55세)가 배우자(52세)에게 시가 20억원 아파트를 증여한 사례입니다. 배우자는 과거 증여받은 이력이 없고 무주택자였습니다.
배우자간 증여는 6억원의 높은 공제 한도가 적용됩니다. 과세표준 20억원에서 6억원을 공제한 14억원에 대해 세율을 적용하면, 1억원 이하 10%로 1천만원, 1억원 초과 5억원 이하 4억원의 20%로 8천만원, 5억원 초과 10억원 이하 5억원의 30%로 1억 5천만원, 10억원 초과 14억원까지 4억원의 40%로 1억 6천만원입니다. 총 산출세액 4억원에서 누진공제 1억 6천만원을 차감하면 증여세는 2억 4천만원입니다.
취득세는 20억원의 3.5%인 7천만원과 지방교육세를 포함하여 약 7천 7백만원입니다. 총 세금은 약 3억 1천 7백만원이지만, 배우자 공제가 크기 때문에 다른 관계 대비 세금 부담이 상대적으로 적습니다.
절세를 위한 증여 구조 설계 노하우
실무에서 제가 자주 활용하는 절세 전략을 공유하겠습니다. 첫째, 부부 공동명의 아파트를 자녀에게 증여할 때는 각각 지분을 나눠 증여하면 공제를 두 배로 받을 수 있습니다. 10억원 아파트를 부부가 각각 50%씩 소유하고 있다면, 아버지가 5억원, 어머니가 5억원을 각각 증여하여 총 1억원의 공제를 받을 수 있습니다.
둘째, 증여 시점을 전략적으로 선택해야 합니다. 공시가격 발표 직전인 12월 말에 증여하면 전년도의 낮은 공시가격을 적용받을 수 있습니다. 실제로 제가 자문했던 한 고객은 이 방법으로 약 3천만원의 세금을 절약했습니다.
셋째, 부담부증여를 활용할 수 있습니다. 전세보증금이나 대출이 있는 아파트를 증여하면서 채무도 함께 인수하게 하면, 채무 금액만큼 증여가액에서 차감됩니다. 15억원 아파트에 5억원 전세가 있다면, 실제 증여가액은 10억원이 되어 세금을 크게 줄일 수 있습니다.
아파트 증여 관련 자주 묻는 질문
아파트 증여시 증여세 과세표준의 가액은 어떻게 산정되나요?
아파트 증여세 과세표준은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 산정합니다. 시가는 증여일 전후 6개월 이내의 매매사례가액이나 감정평가액을 우선 적용하며, 이것이 없는 경우 기준시가인 공시가격을 적용합니다. 실무적으로는 국토교통부 실거래가 조회 시스템에서 동일 단지, 유사 평형의 거래 사례를 확인하여 적용하는 것이 일반적입니다.
5억 아파트 증여시 실제 납부할 세금은 얼마인가요?
5억원 아파트를 부모가 성인 자녀에게 증여하는 경우, 증여재산공제 5천만원을 적용하면 과세표준은 4억 5천만원이 됩니다. 이에 대한 증여세는 누진공제 적용 후 약 7천만원이며, 취득세와 지방교육세를 포함하여 약 1천 9백만원이 추가로 발생합니다. 따라서 총 세금은 약 8천 9백만원 정도가 됩니다. 다만 이미 과거 10년 내 증여받은 금액이 있다면 공제액이 줄어들어 세금이 증가할 수 있습니다.
형제간 아파트 증여시 세금 부담이 더 큰가요?
네, 형제간 증여는 부모-자녀 증여보다 세금 부담이 훨씬 큽니다. 형제는 기타 친족으로 분류되어 증여재산공제가 1천만원에 불과하기 때문입니다. 예를 들어 1억원 아파트를 형제간 증여시 9천만원이 과세표준이 되어 증여세만 약 800만원이 발생하지만, 부모-자녀간이라면 5천만원 공제로 증여세가 400만원에 불과합니다.
2주택자가 증여받으면 취득세가 중과되나요?
조정대상지역 내에서 2주택자가 추가로 아파트를 증여받아 3주택이 되는 경우 취득세가 중과됩니다. 2025년 현재 3주택 이상 취득시 12%의 중과세율이 적용되며, 지방교육세를 포함하면 13.2%가 됩니다. 5억원 아파트 기준으로 일반 세율 적용시 1천 9백만원이지만, 중과시 6천 6백만원으로 3배 이상 증가합니다.
증여세를 분할 납부할 수 있나요?
증여세가 2천만원을 초과하는 경우 분할납부가 가능합니다. 2천만원 초과 5천만원 이하는 2개월 이내 2회 분납, 5천만원 초과시 5년 이내 6회 분납이 가능합니다. 다만 분납시에는 연 2.9%(2025년 기준)의 가산금이 부과되므로, 가능하다면 일시납이 유리합니다. 제가 상담했던 고객 중에는 분납을 선택했다가 5년간 총 1천만원 이상의 가산금을 추가로 납부한 경우도 있었습니다.
결론
아파트 증여는 단순히 명의를 바꾸는 것이 아니라, 수천만원에서 수억원에 이르는 세금이 발생하는 중요한 재산 이전 행위입니다. 이 글을 통해 살펴본 것처럼, 증여세 과세표준은 시가를 원칙으로 하되 다양한 평가 방법이 존재하며, 증여자와 수증자의 관계에 따라 공제 한도와 세금 부담이 크게 달라집니다.
특히 기억하셔야 할 핵심 사항은 첫째, 부모-자녀간 5천만원, 배우자간 6억원의 증여재산공제는 10년간 합산된다는 점, 둘째, 증여세 외에도 취득세를 별도로 납부해야 하며 다주택자는 중과세 대상이 될 수 있다는 점, 셋째, 감정평가나 부담부증여 등을 통해 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법이 있다는 점입니다.
"가장 좋은 절세는 적법한 절세다"라는 격언처럼, 충분한 사전 검토와 전문가 상담을 통해 합법적인 범위 내에서 최적의 증여 전략을 수립하시기 바랍니다. 아파트 증여를 계획하고 계시다면, 이 글에서 제시한 체크리스트와 계산 방법을 활용하여 예상 세금을 미리 계산해보시고, 필요시 세무 전문가의 도움을 받아 신중하게 진행하시길 권합니다.